Тот, кто мечтает сберечь и приумножить свой капитал, получить пассивный доход, рано или поздно приходит инвестировать. Егор Клименко, управляющий директор инвестиционной компании AKTIVO, профессиональный инвестор, считает, что коллективные инвестиции играют важную роль в инвестиционном портфеле. Почему коллективные вложения приносят хорошую отдачу, Егор Клименко объяснил далее по тексту.
Место коллективных инвестиций в портфеле
Инвестирование - это риск и планирование. Начинающий инвестор, стремящийся к высокой доходности, скорее всего, будет разочарован. Чтобы инвестиции были прибыльными в любой экономической ситуации, создаются сбалансированные портфели, в которых одни позиции занимают другие, а некоторые отвечают за регулярный пассивный доход. В итоге я получил следующую структуру:
• половина капитала инвестируется в торгуемые на бирже инструменты - фонды, торгуемые на ETF: 40% в фонды акций (VTI o SPY), 40% в сертифицированном фонде TLT США, 20% в золотом фонде GLD. Этот блок каждый год была проведена ребалансировка и выравнивание доли ценных бумаг;
• Вторая половина капитала вложена в коммерческую недвижимость и обычную, приносит стабильный доход.
«В моем случае вложения в коммерческую недвижимость реализуются в форме коллективных инвестиций через приобретение паев закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФН)», – отметил инвестор.
Приоритет — коммерческая недвижимость
Коллективные инвестиции через акции затрагивают разные области. Но именно торговая недвижимость дает ощущение стабильности в любой экономической ситуации. Как мы заметили в 2020 году, экономический спад и изоляция не привели к появлению вакансий в офисной и некоторой складской недвижимости.
Розничная торговля продуктами питания в центре коммерческой недвижимости позволила владельцам торговых центров оставаться открытыми. Владельцы небольших торговых центров в некоторых частях города - единственное возможное место для покупок и прогулок - они стали развлечением.
«Чтобы стать совладельцем прибыльного торгового центра через акции, по российскому законодательству необходимо 300 000 рублей, это минимальная стоимость одной акции. Важно понимать, что объекты стоимостью менее 200 млн руб. Очень конкурентоспособны и поэтому имеют меньшую рентабельность », - подчеркнул он.
Объекты стоимостью более 200 миллионов рублей соответствуют критериям надежности - в них могут разместиться более разнообразные арендаторы. Это означает, что принцип диверсификации работает. В 2020 году экономика сильнее ударила по непродовольственным предприятиям, но торговля продуктами питания не закрывалась ни на день. В сегменте недвижимости стоимостью более 200 млн рублей конкуренция ниже, а доходность выше.
Коллективные инвестиции помогают начинающим инвесторам получить доступ к этой высокодоходной собственности институционального качества. Но коллективные инвестиции также привлекательны для профессиональных инвесторов, которые могут позволить себе самостоятельно стать единственным владельцем крупного объекта, но инвестирование в несколько объектов снижает риск инвестиционных потерь. Доход после налогообложения от таких инвестиций составляет 9-10% или 10,5-11,5% до НДФЛ. С учетом индексации аренды срок амортизации 7-8 лет.
Инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками. Задача инвестора - управлять ими самостоятельно или найти специалистов, которые сделают это за него. Коллективные инвестиции обязательно включают комплексную юридическую экспертизу. Осмотр должны проводить профессионалы, проверять документы на недвижимость, чтобы в один прекрасный день вы не оказались в статусе незаконного строительства - в этом случае объект будет снесен. Другая группа рисков: коммерческие. В этом случае Due Diligence оценивает трафик, конкурентную среду - не только в настоящее время, но и в будущем, через несколько лет. Также изучается доля арендной платы в доходах арендатора - иными словами, арендная плата должна быть доступной для арендатора.
«Привлекательность коллективных инвестиций через паевые инвестиционные фонды особенно заметна в периоды экономического кризиса. Прирост чистых активов в этом сегменте с 2018 года составил 36,7%. Даже просадка весной этого года не помешала показать за год с августа 2019 по август 2020 года приток инвестиций в паевые инвестиционные фонды более 200 млрд рублей », - заключил эксперт.