Термин «недвижимость» довольно полно и однозначно прописан в текущем законодательстве. От вольной трактовки понятия «недвижимость» для человека могут возникнуть проблемы правового характера при разрешении спорных вопросов. Законодатели под недвижимостью имеют в виду отдельный земельный участок, выделенный на законных основаниях владельцу. На этом участке могут находиться объекты. К недвижимости относятся и недра на этом участке.
Особо подчёркивается обязательное условие надёжного скрепления с поверхностью земельного участка расположенных объектов. Перемещение в пространстве таких объектов может привести к безвозвратной потере их исходных характеристик. К недвижимости принято относить такие объекты:
- Сооружения
- Капитальные здания
- Жилые и нежилые помещения
- Различного рода хозяйственно-производственные объекты
Гражданский Кодекс РФ (ст. 131) обязывает собственников зарегистрировать своё право на недвижимость в едином реестре (ЕГРП). Государство делегирует специальным структурам право проведения таких операций регистрирования. Собственнику выдаются документы на право владения имуществом (недвижимость). Правовое регулирование возникающих вопросов основывается на применении закона №122-ФЗ и ГК РФ.
Значимость государственной регистрации недвижимости очень важна. Без наличия государственного акта о правах на собственность полноценное распоряжение недвижимостью невозможно. Ни один договор купли-продажи собственности без такого акта подписан не будет и фактически при судебных тяжбах будет признан недействительным.
Сделки по купле-продаже недвижимости на практике нередко затягиваются на длительное время по объективным причинам. К ним можно отнести сбор необходимых денежных средств, получение задатка в виде аванса. В таких случаях законодательство допускает заключение промежуточных (предварительных) договоров. Они дают право участникам сделки иметь документальное подтверждения факта наличия отношений. Государственную регистрацию такие договора не проходят, так как нет смысла её проводить – права собственности фактически не перешли к новому владельцу.
При проведении операций по купле-продаже недвижимости возникают вопросы налогообложения. Для налоговой базы и самого размера налога потребуется учитывать такие моменты:
- фактическое время (сколько лет) нахождения в собственности объекта недвижимости (например, квартира, частный дом) у продавца;
- размер переданной суммы от покупателя к продавцу по договору купли-продажи.
При этом если собственник владел недвижимостью менее трёх лет и стоимость сделки более одного миллиона рублей, то придётся заплатить налог в государственную казну по ставке 13% на сумму превышения необлагаемого минимума (один миллион рублей).
Желание уйти от налогов участникам сделки может в перспективе доставить немало проблем. Некоторые «деятели» прибегают к такой схеме. По договору указывается сумма в один миллион рублей. Остальная часть оформляется через выдачу расписки. Такая практика чревата опасными последствиями для обоих участников сделки. Например, новому владельцу по каким-то причинам не подходит дом (квартира) и он начинает в судебном порядке заниматься аннулированием сделки и возвращением денежных средств. Если в ходе судебного разбирательства будет установлены факты двойной природы сделки, то продавец с очень большой долей вероятности будет привлечён к уголовной ответственности за сознательный обман государства (сокрытие доходов и неуплата налогов), а покупатель сможет рассчитывать на возврат не всех денег, а только той части, которая указана по договору.
Вероятность положительного исхода в таких делах во многом зависит от квалифицированных адвокатов. Стоимость услуг такого специалиста обойдётся недёшево, при этом и гарантии никто не даст на стопроцентный выигрыш дела.
Государство стоит на страже своих интересов и таким «деятелям» следует хорошенько подумать о последствиях, прежде чем идти по пути обмана.
Государственная регистрация является обязательным актом передачи прав собственности от одного владельца к другому. Без соответствующих документов о госрегистрации новый владелец не может использовать недвижимость на законных основаниях, а сделку можно аннулировать.
В ситуациях, когда со стороны одного из участников сделки происходит уклонение под различными предлогами от регистрации, то тогда следует обращаться в суд. Заявитель получает защиту, а ответчик обязан возместить убытки, понесённые истцом от затягивания госрегистрации.
Для проведения регистрации потребуются такие документы:
- заявления в письменном виде от каждого участника (сторона) сделки;
- паспорта продавца и покупателя;
- платёжное поручение (оригинал и копия) об уплате пошлины государству;
- выписка из государственного реестра предприятий (только для юридических лиц);
- удостоверяющий документ от юридического лица представителю, осуществляющему все операции по проведению сделки;
- документы от продавца, подтверждающие его права на данную недвижимость;
- для помещений потребуются техпаспорта, планы, описания;
- два экземпляра договора купли-продажи;
- нотариальная доверенность представителю одной из сторон (если это проделывается через третье лицо);
- жилая недвижимость продаётся только при нотариально оформленном согласии на операцию супруги (супруга). Факт смерти одного из супругов подтверждается документально;
- при недееспособности собственника или его несовершеннолетии потребуется предоставить от органов опеки разрешительные документы на проведение сделки;
- в случаях продажи части жилой недвижимости необходимо предоставить от соседей согласие на операцию или же документов на отсутствие претензий от госорганов.
В каждом конкретном случае пакет разрешительных документов может претерпевать изменения.